Специальная военная операция, что началась 24 февраля, без преувеличения затронула практически все стороны нашей жизни. В том числе такую специфическую, как недвижимость и цены на нее. Как меняется стоимость покупки или аренды коммерческой или жилой площади? Чего нам ждать в ближайшей перспективе? Об этом корреспондент «Левенцовки.ру» поговорил с экспертами из агентства недвижимости «Гринас», которое занимается всеми видами риэлторской деятельности в Ростове-на-Дону и в донском регионе.
ТАРЕЛКИНА Галина Аркадьевна, специалист по недвижимости АН «Гринас»:
– Тревожные ожидания и состояние неопределенности появились вместе с началом СВО 24 февраля и значительно усилились после 21 сентября, когда в России была объявлена частичная мобилизация. Вопросов возникает множество — как у резервистов, так и у их семей. Стоит лит покупать недвижимость, брать ипотечный кредит? Как выплачивать уже взятые займы? Стоит ли оформлять новые?
Точные ответы на эти вопросы сейчас не может дать никто. Все будет зависеть от того, насколько успешно для России будет проходить СВО до конца года. От того, когда наконец прекратится боевые действия и наступит перемирие. На это сейчас нет ответа ни у политиков, ни у военных. Мы можем только анализировать имеющуюся информацию и на её основе делать выводы.
Тенденция двоякая. С одной стороны, конечно, любой человек стремится спасти свои деньги от обесценивания. Правительство обеспечивает высокие зарплаты участникам спецоперации. Эти значительные средства неизбежно разгонят инфляцию в стране.
Когда большие суммы окажутся на руках граждан, путей их потратить будет не так много. Существуют ограничения при туристических поездках, особенно зарубежных. На автомобильном рынке сейчас тоже наблюдается дефицит качественных автомобилей зарубежного производства. Значит, основной способ капиталовложения — это покупка недвижимости. Данный фактор разгоняет рост цен на первичном рынке.
Для примера изменения цен мы возьмем среднюю стоимость квадратного метра от застройщика в стандартной двухкомнатной квартире (стройвариант) в Ростове-на-Дону. В 2018 году «квадрат» стоил 50 тысяч рублей, в 2019-м — 75 200 рублей, в 2020 — 83 тысячи, в 2021 – 85 600 рублей.
И вот, хочу обратить внимание на резкий скачок цен на недвижимость в 2022 году – от 114 до 120 тысяч рублей за квадратный метр! Практически в полтора раза!
– С чем это связано? Люди вкладывают имеющуюся наличность в недвижимость, чтобы таким образом сохранить свои накопления?
ГРИГОРЬЕВА Марина Игоревна, специалист по недвижимости АН «Гринас»:
– Если говорить о рынке первичного жилья, на стоимость квадратного метра влияют госпрограммы поддержки, согласно которым уменьшаются выплаты процентов по кредитам. Увеличению стоимости способствует размещение денежных средств при покупке от застройщиков на эскроу-счетах и рост цен на стройматериалы.
С другой стороны, посмотрим на вторичный рынок жилья. Владельцы квартир не торопятся их продавать, поскольку не уверены в том, насколько сохранит рубль свою покупательную способность на ближайший период.
Как правило, при решении жилищных вопросов возникает цепочка: наличные деньги редко у кого лежат в кармане. Чтобы купить одну недвижимость, надо продать другую. Как следствие этого цена на продажу объекта часто зависит от стоимости будущей покупки.
В условиях риска опять же разогреваются цены. Таким образом тенденция к подорожанию недвижимости имеет объективные причины. Можно сделать вывод что подходящие предложения по приобретению жилья надо реализовывать именно сейчас. Дальше – будет дороже.
Таким образом развивается экономика, идет строительство, вызывая интерес именно к покупке недвижимости от застройщиков и юрлиц.
Что касается тех, кто продает квартиры, скорее всего причиной стала острая необходимость в денежных средствах. Например, на неотложную операцию родственнику, или на учебу ребенку. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, согласного выложить наибольшую сумму за объект продажи. Здесь не обойтись без помощи опытного риэлтора с большой клиентской базой.
– А как с предложением на рынке недвижимости? Почему повышают ценник сами застройщики?
ГАРКУНОВ Роман Михайлович, специалист по недвижимости АН «Гринас»:
– Спрос диктует предложение. Раз покупатели готовы платить больше — по вышеназванным причинам — поэтому цена растет.
Можно перечислить еще несколько факторов, влияющих на работу строительных компаний. Прежде всего — это нарушение годами сложившейся логистики и деловых связей. Некоторые группы товаров импортного производства стали просто недоступными.
Профессиональные ресурсы строителей сейчас отвлечены на восстановление Мариуполя и других городов Донбасса. Туда же уходит техника, стройматериалы, и многое другое. То, чего становится меньше, неизбежно дорожает — таковы законы рынка. И все это в конечном счете накладывается на цену квадратного метра от застройщика.
Заметим, что в целом покупательская способность населения уменьшается. На рынке недвижимости должна появится отдельная группа потенциальных покупателей с деньгами, но это произойдет лишь в конце года, когда контрактникам и мобилизованным выплатят причитающиеся им денежные средства. Пока же рынок недвижимости застыл в ожидании.
Можно предположить, что рынок недвижимости избежит «шока», подобного пережитому весной 2022 года. Рынок ипотеки уже просел, поскольку брать долгосрочные кредиты многие не решатся, а банки не рискнут их выдавать. Очевидны проблемы продаж в новостройках, и отсюда некоторое снижение цен на недвижимость. Чуть в лучшем положении будет «вторичка», но и здесь не все очевидно…