Левый берег Дона теперь можно застраивать жильем. 27 апреля городская дума одобрила изменение территориальных зон для четырёх земельных участков в районе «Ростов-Арены», что теоретически позволяет начать там жилищное строительство. При этом особое мнение городской прокуратуры в протокол занесли, но не учли.
Между тем, исполняющий обязанности прокурора города Ростова-на-Дону Александр Жаков высказал свои замечания к проекту решения, так как он не соответствует градостроительному и земельному законодательству.
Жаков обратил внимание депутатов, что в редакции Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) участок на улице Левобережной отнесен к зоне рекреационного назначения первого типа (Р-1). Она предназначена для размещения озеленения общего пользования, преимущественно без возведения объектов капитального строительства.
По словам и.о. прокурора города, если перевести земельные участки из зоны делового, общественного и коммерческого назначения в зону общественно-жилой застройки, предусматривающую преимущество жилую застройку, то это не будет соответствовать Генеральному плану. К тому же сама эта территория на сегодняшний день еще частично покрыта пойменным лесом.
Потому что земля эта предазначена «для организации средозащитного и природоохранного каркаса города, увеличения доли защитного озеленения».
– Предложенные изменения ПЗЗ приведут к увеличению площади застройки и, как следствие, сокращению зеленой зоны города, – резюмировал Александр Жаков.
Но есть и гораздо более серьёзные препятствия застройки левобережья.
О них Левенцовке.Ру рассказал Александр Бояринов, профессор, заведующий кафедрой градостроительства Академии архитектуры и искусств Южного федерального университета. Бояринов также член Экспертного совета при Правительстве Российской Федерации, Совета по культуре и искусству при Губернаторе Ростовской области и Градостроительного совета Администрации города Ростова-на-Дону. Также он был и главным архитектором Ростовской области.
Его экспертное мнение следующее:
–В действующем генплане Ростова-на-Дону, получившем поддержку горожан на публичных слушаниях и утвержденном Гордумой, левобережье города исключено из перспектив жилищного строительства и определено как территория рекреационно-спортивного назначения, предусматривающего временное пребывание населения. И тому есть веские причины.
Во-первых, это низкий левый берег, это пойма реки. Она время от времени подвергается 1%-му паводковому затоплению до 4,5-5 м. И многие ростовчане еще помнят бескрайнее море воды от Ростова до Батайска и Азовского моря. Во-вторых, эта территория затапливается в случае аварийного сброса вод или прорыва плотины (при ЧС) Цимлянского водохранилища. При этом расчеты, выполненные московской специализированной организацией «Аквариус» показывают, что приходящая на эту территорию разрушительная волна достигает 7-9 м в зависимости от рельефных препятствий.
Но и это ещё не все, добавляет Бояринов. По его словам, есть еще и третья причина, по которой Левый берег Дона – нежелательное место для капитального строительства. Ведь он имеет сложный, до сих пор недостаточно изученный гидрологический режим. Здесь в слоях грунта, как в пористом шоколаде, тесно связаны подземные потоки вод и линзы открытых водоемов.
Когда в периоды сильных ветров, так называемых «верховок» и «низовок» уровни воды в Дону, гребном канале и озерах выравниваются в короткое время, в этом можно легко убедиться. А после катастрофических событий в Крымске (Краснодарский край) вышел Указ Президента о запрете строительства жилья в зонах, подверженных подтоплениям. В случае же острой необходимости такого строительства предварительно обязательно проведение всех инженерно-технических мероприятий, исключающих негативные последствия такого строительства.
–Острой необходимости в застройке жильем именно Левого берега пока не наблюдается, – отметил Александр Бояринов.
Если же начать такое строительство, отмечает эксперт, то для этого потребуется поднятие уровня территории на 5-6 м. Тут будут необходимы миллионы кубометров песка, отвечающего определенным требованиям, и затем еще и почвенный покров для растительности. А такие объемы песка, как показывает опыт строительства насыпей для автомагистралей и железных дорог, передавливают и перенаправляют подземные водотоки.
– В нашем регионе это уже привело к подтоплению территории и подвалов в домах Батайска, – напомнил Бояринов.
Поэтому недаром генпланом города на данном участке, с максимальным сохранением озеленения, планировалось размещение только плоскостных объектов специализированного спортивного центра, например, водных видов спорта и 1-2 гостиниц малой вместимости для размещения спортивных команд, прибывающих для участия в различных соревнованиях.
– В городе это не первый случай. По моему мнению, прижилась какая-то порочная практика строить вопреки генплану и менять ПЗЗ. Я считаю, что реализация заявленного на левом берегу (подверженному стихийным чрезвычайным ситуациям) проекта жилищного строительства с объектами социальной инфраструктуры противоречит генплану и не может быть поддержана. Это ошибка с возможными тяжелыми последствиями. Необходима работа с инвесторами по реализации действующего генплана, твердая градостроительная дисциплина по сохранению природных открытых зеленых пространств, – резюмировал Александр Бояринов.
А пока «за» застройку Левого берега жильем на заседании городской думы проголосовали почти все депутаты. Было лишь два воздержавшихся.